صالحی‌تبار: حفظ نقدینگی، مهم‌ترین راهبرد سازندگان در شرایط جنگی است

به گزارش پایگاه خبری اصفهان سبز، علی صالحی‌تبار، عضو انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان، عضو اتحادیه صنفی ساختمان، خالق برند دیاموند در صنعت ساختمان ایران و مالک هلدینگ ساختمانی صالحی‌تبار در گفت‌وگو با خبرنگار این پایگاه خبری، با تحلیل وضعیت بازار مسکن و ساخت‌وساز کشور در شرایط جنگی اظهار کرد: با توجه به نااطمینانی اقتصادی، نوسانات ارز، تورم مصالح ساختمانی و وضعیت سرمایه‌گذاری، بازار مسکن و ساخت‌وساز ایران وارد دوره‌ای شده است که در آن تفاوت میان «قیمت ملک» و «قدرت واقعی خرید و فروش» اهمیت بیشتری نسبت به گذشته پیدا کرده است.

وی با اشاره به تجربه فعالیت در حوزه خرید مصالح، امور اداری پروژه‌های ساختمانی و ارتباط با سازندگان در اصفهان و شاهین‌شهر افزود: تحلیل بازار مسکن در شرایط فعلی باید از سه زاویه آینده قیمت مسکن و زمین، وضعیت ساخت‌وساز و پروژه‌های نیمه‌تمام و همچنین فرصت‌های درآمدزایی و تصمیم‌گیری اقتصادی مورد بررسی قرار گیرد.

صالحی‌تبار تأکید کرد: در شرایط جنگی، پیش‌بینی قطعی قیمت‌ها قابل اتکا نیست و باید میان سناریوی ادامه تنش، برقراری آتش‌بس و تشدید درگیری تفاوت قائل شد. بنابراین، تحلیل بازار باید بر مبنای سازوکارهای اقتصادی و سناریوهای احتمالی انجام شود، نه پیش‌بینی قطعی قیمت روز.

رکود معاملات همراه با تورم هزینه ساخت

این عضو انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان با بیان اینکه بازار مسکن ایران در شرایط فعلی با رکود معاملاتی همراه با تورم هزینه ساخت مواجه است، گفت: ممکن است قیمت‌های پیشنهادی افزایش پیدا کنند، اما این موضوع الزاماً به معنای سودآوری بیشتر برای سازندگان نیست.

وی با اشاره به بررسی یک پژوهش منتشرشده در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ درباره بازار مسکن تهران در جریان جنگ‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ اظهار کرد: بر اساس این پژوهش، در زمان درگیری، معاملات و فعالیت بازار سریع‌تر از قیمت‌های پیشنهادی کاهش پیدا کرده‌اند.

صالحی‌تبار افزود: در جنگ ۴۰روزه سال ۲۰۲۶، تعداد آگهی‌های روزانه مسکن از بیش از هشت هزار مورد به حدود ۵۰۰ مورد رسید که نشان‌دهنده افتی نزدیک به ۹۴ درصد است. قیمت‌های پیشنهادی نیز پس از کاهش مقطعی، دوباره افزایش پیدا کردند، اما این افزایش به‌تنهایی نشانه بازگشت معاملات واقعی نیست.

وی تصریح کرد: برای تحلیل بازار ایران باید توجه داشت که قیمت درج‌شده در آگهی، قیمت معامله‌شده و قدرت خرید مردم سه مفهوم متفاوت هستند.

قیمت اسمی مسکن؛ افزایش احتمالی در کنار کاهش قدرت خرید

این فعال صنعت ساختمان با اشاره به عوامل مؤثر بر بازار مسکن در شرایط جنگی گفت: افزایش نرخ ارز و هزینه جایگزینی مصالح، افزایش هزینه حمل‌ونقل و تأمین کالا، کاهش اطمینان سرمایه‌گذاران، افت قدرت خرید خانوارها، افزایش تمایل برخی مالکان به حفظ دارایی و کاهش عرضه واقعی واحدهای آماده فروش، از جمله عواملی هستند که به‌صورت هم‌زمان بر بازار اثر می‌گذارند.

صالحی‌تبار ادامه داد: در چنین شرایطی، قیمت اسمی مسکن مستعد افزایش است، به‌ویژه اگر تورم ادامه پیدا کند؛ اما قیمت واقعی مسکن ممکن است کاهش یابد. همچنین حجم معاملات احتمالاً با رکود مواجه می‌شود، قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا می‌کند، زمان فروش واحدها افزایش می‌یابد و هزینه ساخت با رشد و نوسان همراه می‌شود.

وی با تأکید بر اینکه سود واقعی سازندگان نیز تحت فشار قرار می‌گیرد، خاطرنشان کرد: اگر قیمت یک واحد مسکونی ۳۰ درصد افزایش پیدا کند، اما تورم عمومی و هزینه جایگزینی دارایی بیشتر از آن باشد، مالک الزاماً ثروتمندتر نشده است. از طرف دیگر، اگر قیمت اسمی مسکن افزایش یابد، اما درآمد خانوار رشد نکند، تعداد خریداران واقعی کاهش خواهد یافت.

این عضو اتحادیه صنفی ساختمان گفت: بنابراین، افزایش قیمت مسکن در شرایط جنگی الزاماً به معنای رونق بازار نیست.

رکود معاملات می‌تواند از کاهش قیمت خطرناک‌تر باشد

صالحی‌تبار با اشاره به رفتار خریداران و فروشندگان در شرایط نااطمینانی اقتصادی اظهار کرد: در بازار مسکن، فروشنده ممکن است حاضر نباشد قیمت ملک خود را کاهش دهد، زیرا معتقد است با فروش امروز باید فردا ملک دیگری را با قیمت بالاتری جایگزین کند.

وی افزود: در مقابل، خریدار نیز ممکن است به دلیل نگرانی از جنگ، کاهش درآمد یا احتمال افت قیمت، خرید را به تعویق بیندازد.

این فعال صنعت ساختمان ادامه داد: نتیجه چنین شرایطی این است که فروشنده قیمت را حفظ می‌کند، خریدار معامله نمی‌کند، فایل‌های فروش کاهش می‌یابند و معاملات واقعی محدود می‌شوند. در نهایت، بازار به سمت معاملات نقدی، تهاتری و توافق‌های خصوصی حرکت می‌کند.

صالحی‌تبار با اشاره به گزارش‌های مربوط به بازار مسکن ایران خاطرنشان کرد: کاهش معاملات لزوماً به معنای کاهش قیمت نیست و نااطمینانی می‌تواند به توقف موقت بازار منجر شود.

پنج چالش اصلی ساخت‌وساز در شرایط جنگی

این عضو انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان با اشاره به وضعیت ساخت‌وساز در کشور گفت: بخش ساختمان در شرایط جنگی با پنج چالش اصلی مواجه خواهد شد که افزایش هزینه تمام‌شده، کمبود نقدینگی، احتمال کند شدن پروژه‌ها، افزایش اهمیت تهاتر و برتری پروژه‌های دارای پشتوانه مالی از مهم‌ترین آنهاست.

وی درباره افزایش هزینه تمام‌شده توضیح داد: قیمت مصالح، دستمزد، حمل‌ونقل، تجهیزات و تأمین مالی می‌تواند افزایش پیدا کند، حتی اگر فروش واحدها متوقف شده باشد.

صالحی‌تبار افزود: در بخش نقدینگی، سازنده باید هزینه‌های روزانه پروژه را پرداخت کند، اما ممکن است نتواند واحدهای ساخته‌شده را به‌سرعت بفروشد یا اقساط خریداران را دریافت کند.

وی با اشاره به احتمال کند شدن پروژه‌ها اظهار کرد: پروژه‌هایی که منابع مالی مطمئن ندارند، ممکن است با کاهش سرعت اجرا، توقف موقت یا افزایش زمان تحویل مواجه شوند.

این فعال صنعت ساختمان ادامه داد: در چنین شرایطی، سازندگان ممکن است برای تأمین مصالح، به جای پرداخت نقدی از واحد مسکونی، زمین، مطالبات یا توافق‌های اعتباری استفاده کنند.

صالحی‌تبار با تأکید بر اهمیت پشتوانه مالی پروژه‌ها گفت: سازنده‌ای که نقدینگی، زمین مناسب، قراردادهای تأمین مصالح و مشتری واقعی دارد، نسبت به سازنده‌ای که صرفاً بر افزایش قیمت ملک حساب کرده است، وضعیت بهتری خواهد داشت.

افزایش هزینه مصالح و ضرورت بررسی قیمت واقعی

وی با اشاره به گزارش‌های اقتصادی منتشرشده در پاییز ۱۴۰۵ اظهار کرد: فشار افزایش قیمت فولاد، سیمان، بتن و دستمزدها بر هزینه ساخت مورد توجه قرار گرفته است. همچنین افزایش هزینه‌های ساخت می‌تواند حتی در شرایط کاهش معاملات، قیمت پیشنهادی سازندگان را بالا نگه دارد.

صالحی‌تبار تأکید کرد: قیمت‌های اعلام‌شده در گزارش‌های بازار، لزوماً قیمت قطعی خرید در همه شهرها و پروژه‌ها نیستند و قیمت واقعی باید بر اساس تاریخ، محل تحویل، حجم سفارش، کیفیت و شرایط پرداخت بررسی شود.

سه سناریو برای آینده بازار مسکن ایران

این عضو انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان با بیان اینکه آینده بازار مسکن را باید در قالب سناریوهای مختلف بررسی کرد، گفت: سه سناریوی کاهش تنش و برقراری آتش‌بس، ادامه تنش و جنگ فرسایشی و همچنین تشدید جنگ و اختلال گسترده اقتصادی، می‌تواند چارچوب تصمیم‌گیری فعالان این بازار باشد.

سناریوی نخست؛ کاهش تنش و برقراری آتش‌بس

صالحی‌تبار با اشاره به احتمال اثرگذاری مثبت کاهش تنش بر اعتماد بازار اظهار کرد: در صورت کاهش تنش، بازگشت ثبات نسبی ارز و کاهش نگرانی‌های اقتصادی، ممکن است بخشی از تقاضای متوقف‌شده به بازار برگردد.

وی افزود: افزایش تدریجی معاملات، بازگشت سرمایه‌گذاران محتاط، فعال شدن خریدهای مصرفی، افزایش تقاضا برای پروژه‌های دارای موقعیت مناسب و احتمال افزایش قیمت در صورت تداوم تورم و محدودیت عرضه، از پیامدهای احتمالی این سناریو است.

این فعال صنعت ساختمان تصریح کرد: آتش‌بس به‌تنهایی به معنای رونق فوری ساخت‌وساز نیست و تأمین مالی و قدرت خرید همچنان تعیین‌کننده خواهند بود.

سناریوی دوم؛ ادامه تنش و جنگ فرسایشی

وی با اشاره به احتمال فشار بر معاملات و هزینه ساخت در صورت استمرار نااطمینانی اقتصادی گفت: اگر شرایط فعلی ادامه پیدا کند، احتمالاً خریداران و سازندگان محتاط‌تر خواهند شد.

صالحی‌تبار ادامه داد: کاهش حجم معاملات، افزایش هزینه تأمین مصالح، افزایش ریسک تأخیر پروژه‌ها، دشواری فروش واحدهای گران‌قیمت، افزایش اهمیت نقدینگی و رشد معاملات تهاتری و توافق‌های اعتباری، از پیامدهای احتمالی این سناریو هستند.

وی خاطرنشان کرد: در این شرایط، پروژه‌های نیمه‌تمام و سازندگان بدهکار می‌توانند بیش از مالکان واحدهای آماده تحت فشار قرار بگیرند.

سناریوی سوم؛ تشدید جنگ و اختلال گسترده اقتصادی

این عضو اتحادیه صنفی ساختمان درباره سناریوی پرریسک سرمایه‌گذاری ساختمانی اظهار کرد: در صورت تشدید درگیری، افزایش نااطمینانی، اختلال در زنجیره تأمین و فشار بر درآمد خانوارها، بازار می‌تواند وارد دوره‌ای شدیدتر از رکود شود.

صالحی‌تبار افزود: افت شدید معاملات، افزایش فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت واقعی معامله، افزایش هزینه جایگزینی مصالح، دشواری پرداخت بدهی‌ها، احتمال توقف برخی پروژه‌ها و افزایش نیاز سازندگان به فروش اضطراری دارایی، از پیامدهای احتمالی این وضعیت است.

وی تأکید کرد: در چنین سناریویی، حتی اگر قیمت اسمی برخی دارایی‌ها بالا بماند، نقدشوندگی آنها ممکن است به‌شدت کاهش پیدا کند.

تحلیل اختصاصی بازار اصفهان و شاهین‌شهر

صالحی‌تبار با اشاره به وضعیت پروژه‌های ساختمانی در اصفهان و شاهین‌شهر گفت: در شرایط فعلی باید میان واحدهای مصرفی و میان‌متراژ، پروژه‌های لوکس و سرمایه‌ای و پروژه‌های نیمه‌تمام تفاوت قائل شد.

واحدهای مصرفی و میان‌متراژ

وی با بیان اینکه واحدهای مصرفی در مقایسه با واحدهای لوکس از نظر تقاضای مصرفی ظرفیت بیشتری دارند، اظهار کرد: این موضوع به شرطی محقق می‌شود که قیمت نهایی با درآمد خانوار متناسب باشد.

صالحی‌تبار افزود: واحدهایی که متراژ متناسب با بودجه خانوار، سند و وضعیت حقوقی روشن، دسترسی مناسب به خدمات شهری، امکان پرداخت مرحله‌ای واقعی، قیمت قابل مذاکره و شرایط تحویل مشخص و قابل اعتماد دارند، ممکن است در بازار کم‌تحرک عملکرد بهتری داشته باشند.

وی تصریح کرد: در شرایط فعلی، فروش واحدهای مصرفی با قیمت قابل دفاع را به انتظار برای فروش واحدهای گران‌قیمت ترجیح می‌دهم.

پروژه‌های لوکس و سرمایه‌ای

این فعال صنعت ساختمان با اشاره به نیاز پروژه‌های لوکس به سرمایه بیشتر گفت: مشتریان این پروژه‌ها ممکن است در شرایط جنگی خرید خود را به تعویق بیندازند.

وی افزود: اگر سازنده هزینه‌های بالایی داشته باشد، اما فروش واحدها کند شود، حتی افزایش قیمت اسمی هم نمی‌تواند فشار نقدینگی را جبران کند.

صالحی‌تبار تأکید کرد: در پروژه‌های لوکس، سرعت فروش، قدرت مالی خریدار و میزان پیشرفت واقعی پروژه اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

پروژه‌های نیمه‌تمام؛ فرصت یا ریسک سرمایه‌گذاری؟

وی پروژه‌های نیمه‌تمام را یکی از مهم‌ترین حوزه‌های قابل بررسی در اصفهان و شاهین‌شهر دانست و اظهار کرد: اگر سازنده‌ای به دلیل کمبود نقدینگی نتواند پروژه را ادامه دهد، ممکن است به دنبال شریک مالی، تأمین‌کننده مصالح، فروش بخشی از پروژه یا توافق تهاتری باشد.

صالحی‌تبار خاطرنشان کرد: با این حال، هر پروژه نیمه‌تمام الزاماً فرصت سرمایه‌گذاری نیست.

وی افزود: پیش از ورود به چنین پروژه‌هایی باید مالکیت زمین و وضعیت سند، مجوزها و تعهدات شهرداری، بدهی‌های پیمانکاران، میزان پیشرفت واقعی، هزینه تکمیل، ارزش فروش واحدهای باقی‌مانده، زمان موردنیاز برای تکمیل و وضعیت قرارداد خریداران قبلی بررسی شود.

این عضو انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان گفت: فرصت واقعی زمانی شکل می‌گیرد که قیمت ورود، هزینه تکمیل و ریسک حقوقی با ارزش نهایی پروژه تناسب داشته باشند.

تأمین مصالح ساختمانی؛ فرصت اقتصادی کم‌ریسک‌تر

صالحی‌تبار با اشاره به تجربه خود در حوزه خرید مصالح و ارتباط با پروژه‌های ساختمانی اظهار کرد: به اعتقاد من، در شرایط فعلی ورود به یک کسب‌وکار خدماتی و تأمین مصالح می‌تواند از ساخت مستقیم ساختمان کم‌ریسک‌تر باشد.

وی افزود: البته این فعالیت نباید به شکل خرید انبوه مصالح و نگهداری در انبار انجام شود، بلکه باید بر پایه سفارش قطعی، اعتبارسنجی مشتری و قراردادهای شفاف، به‌عنوان یک دفتر تأمین و خرید مصالح ساختمانی فعالیت کند.

این فعال صنعت ساختمان با مقایسه مدل‌های مختلف اقتصادی گفت: ساخت مستقیم ساختمان با سرمایه سنگین، زمان طولانی و فروش نامطمئن همراه است؛ خرید زمین و انتظار برای رشد قیمت، نقدشوندگی پایین و هزینه فرصت دارد؛ خرید انبوه آهن و سیمان نیز با ریسک قیمت، نگهداری و خواب سرمایه مواجه است.

وی ادامه داد: در مقابل، تأمین مصالح بر اساس سفارش، ریسک اعتباری و تعهد تأمین دارد و واسطه‌گری شفاف و قراردادی نیز به شبکه مشتری و تأمین‌کننده وابسته است.

صالحی‌تبار تصریح کرد: در شرایط جنگی، ترجیح می‌دهم کسب‌وکار به جای اینکه از افزایش قیمت مصالح سود ببرد، از گردش معاملات، تأمین مطمئن و خدمات خرید درآمد کسب کند.

فعالیت‌های درآمدزا در حوزه تأمین مصالح

وی با اشاره به ظرفیت‌های این حوزه گفت: تأمین میلگرد برای پروژه‌های دارای سفارش قطعی، تأمین سیمان و بتن با قرارداد مشخص و برنامه تحویل، خرید تجمیعی مصالح موردنیاز پروژه‌ها، مقایسه قیمت چند تأمین‌کننده و دریافت حق خدمات خرید، تأمین مصالح در برابر مطالبات یا تهاتر با ارزیابی دقیق اعتبار طرف مقابل و فروش مصالح مازاد پروژه‌ها با مجوز و توافق مالک، از جمله فعالیت‌هایی هستند که می‌توانند درآمد ایجاد کنند.

صالحی‌تبار با تأکید بر ضرورت مدیریت ریسک اعتباری خاطرنشان کرد: در شرایط جنگی، فروش اعتباری بدون تضمین می‌تواند سرمایه کسب‌وکار را از بین ببرد.

وی افزود: به همین دلیل، در شروع کار باید تا حد امکان سفارش قطعی، پیش‌پرداخت، ضمانت معتبر و تحویل مرحله‌ای در نظر گرفته شود.

خرید ملک؛ تصمیم وابسته به هدف سرمایه‌گذاری

این عضو اتحادیه صنفی ساختمان با اشاره به اینکه تصمیم خرید ملک باید بر اساس هدف خریدار انجام شود، گفت: اگر هدف خرید خانه برای سکونت باشد، در صورتی که ملک مناسب پیدا شده، توان پرداخت وجود داشته باشد، بدهی سنگین ایجاد نشود و خریدار قصد داشته باشد چند سال در آن زندگی کند، بررسی خرید منطقی است.

وی افزود: انتظار برای کاهش قطعی قیمت ممکن است نتیجه ندهد.

صالحی‌تبار درباره خرید با هدف سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت اظهار کرد: در شرایط فعلی، خرید با هدف فروش سریع را پرریسک می‌دانم. احتمال رکود معاملات، هزینه انتقال و اختلاف قیمت پیشنهادی با قیمت واقعی فروش باید جدی گرفته شود.

وی ادامه داد: در خرید زمین یا مشارکت در ساخت نیز فقط زمانی باید وارد معامله شد که وضعیت حقوقی زمین، هزینه ساخت، منابع مالی، قرارداد مشارکت و امکان فروش یا خروج مشخص باشد.

توصیه به سازندگان برای شش ماه آینده

صالحی‌تبار با تأکید بر ضرورت مدیریت جریان نقدی پروژه‌ها اظهار کرد: سازندگان باید به جای تمرکز صرف بر افزایش قیمت فروش، مدیریت نقدینگی را در اولویت قرار دهند.

وی با ارائه چند پیشنهاد عملی افزود:

اول؛ اولویت‌بندی پروژه‌های موجود: تکمیل پروژه‌های نزدیک به تحویل معمولاً از شروع پروژه جدید قابل دفاع‌تر است.

دوم؛ خرید مرحله‌ای مصالح: خرید باید بر اساس برنامه اجرایی و نیاز واقعی انجام شود، نه صرفاً انتظار افزایش قیمت.

سوم؛ بازبینی قراردادها: شرایط تعدیل قیمت، تأخیر، تعهدات تأمین‌کننده و نحوه پرداخت باید روشن باشد.

چهارم؛ هماهنگی فروش با توان خریدار: اقساط قابل پرداخت و شرایط تحویل روشن می‌تواند از قیمت‌گذاری غیرواقعی مؤثرتر باشد.

پنجم؛ پرهیز از بدهی کوتاه‌مدت برای پروژه بلندمدت: فاصله سررسید بدهی و زمان فروش واحدها باید کنترل شود.

ششم؛ ایجاد ذخیره نقدی برای هر پروژه: هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده و افزایش قیمت مصالح باید در برنامه مالی لحاظ شود.

جمع‌بندی؛ حفظ سرمایه و معاملات تضمین‌شده در اولویت است

این عضو انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان در جمع‌بندی تحلیل خود با اشاره به شرایط بازار و تجربه فعالیت در حوزه خرید مصالح و امور پروژه‌های ساختمانی گفت: در شرایط فعلی، ورود به ساخت‌وساز مستقیم با سرمایه محدود توصیه نمی‌شود، زیرا ساخت ساختمان به سرمایه، زمان و توان مدیریت ریسک زیادی نیاز دارد و در شرایط جنگی این ریسک‌ها افزایش پیدا می‌کنند.

صالحی‌تبار افزود: شبکه ارتباطی با سازندگان، پیمانکاران و تأمین‌کنندگان مصالح باید به یک کسب‌وکار درآمدزا تبدیل شود. به جای خرید انبوه مصالح، بهتر است سفارش قطعی دریافت و فعالیت بر اساس قراردادهای شفاف انجام شود.

وی تأکید کرد: فرصت‌های پروژه‌های نیمه‌تمام و تأمین مصالح باید بررسی شوند، اما ورود به معامله با پول نقد و بدون ضمانت معتبر، تصمیم مناسبی نیست. در شرایط فعلی، حفظ سرمایه و امکان خروج از معامله اهمیت زیادی دارد.

این فعال صنعت ساختمان خاطرنشان کرد: بازار مسکن ایران در صورت کاهش تنش می‌تواند به دلیل تورم هزینه ساخت و محدودیت عرضه، دوباره با افزایش قیمت مواجه شود؛ اما اگر جنگ ادامه پیدا کند، احتمال رکود معاملات و فشار نقدینگی سازندگان بیشتر خواهد شد.

صالحی‌تبار در پایان گفت: بنابراین، راهبرد مناسب در شرایط فعلی نه خرید هیجانی ملک است و نه انتظار برای سقوط قطعی قیمت؛ بلکه حفظ نقدینگی، فعالیت قراردادی، تأمین مصالح بر اساس سفارش و ورود به معاملات دارای تخفیف واقعی و ضمانت معتبر است.

وی افزود: برای فعالان حوزه ساختمان که تجربه خرید مصالح و ارتباط با پروژه‌های ساختمانی دارند، این مسیر می‌تواند به‌مراتب منطقی‌تر از ورود مستقیم به پروژه‌های ساختمانی بزرگ باشد.